Uusi kymmenen vuoden välimalli vuokra-asuntotuotantoon

Lausunnossamme esitämme näkemyksiämme kymmenen vuoden rahoitusmalliin liittyvistä keskeistä seikoista, joita pidämme tärkeänä, jotta malli olisi työeläkealan toimijoita kiinnostava. Esitämme myös näkökohtia, joilla voitaisiin edistää kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon lisäämistä.

Yleistä

Kuten lausuntopyynnössä todetaan, ei kohtuuhintaisuutta vuokra-asumisessa saavuteta ilman tukitoimia. Koska voimassa olevat säännöt eivät houkuttele sijoittajia tuettuun vuokratuotantoon, on ilmeistä, että sääntöjä täytyy muuttaa, jotta kohtuuhintaista tuotantoa saataisiin markkinoille. Uusien sääntöjen tulee olla niin houkuttelevia, että tuetusta vuokra-asuntotuotannosta tulisi aito vaihtoehto toimijalle, jolla ei ole varsinaista velvoitetta kohtuuhintaisen tuotannon tekemisestä.

Edellytykset kohtuuhintaisen tuotannon menestyksellisyydelle on, että järjestelmä on mahdollisimman yksinkertainen, ei sisällä turhaa byrokratiaa, päätösvaltuudet säilyvät kiinteistön omistajalla ja halutessaan sijoittaja pääsee järjestelmästä (tai kohteista) eroon kohtuullisen ajan kuluessa. Erityisesti viime mainittu asia on tärkeä työeläkealalle, koska ennen pitkää vuokrauksesta ja myynnistä saaduilla tuotoilla on tarkoitus maksaa eläkkeitä.

Julkisen tuen ja siitä seuraavien julkisen palvelun velvoitteiden ja rajoitusten suhde

Eläkeyhtiöt tulisi käsitellä omana ryhmänään, koska niitä koskevat säännökset edellyttävät sijoittamista tuottavasti ja turvaavasti. Tätä myös valvotaan varsin tarkasti. Työeläkeyhtiöiden sijoitukset tapahtuvat aina omilla varoilla – poikkeuksena vain määräaikainen 50 prosentin lainanottomahdollisuus kiinteistöyhtiöissä, joissa eläkeyhtiöillä on osake-enemmistö.

Mikäli työeläkeyhtiöitä halutaan mukaan sijoittajiksi kymmenen vuoden välimalliin, mallin käyttöönoton yhteydessä tulisi tehdä päätös eläkeyhtiöiden oikeudesta ottaa lainaa enintään 50 prosentin osuus asuntosijoituksiin myös jatkossa. Vaihtoehtoisesti tuki voi kohdistua omaan pääomaan erikseen sovitun prosentin mukaisena. Tällöin kohteen rahoitus voidaan hoitaa 100 prosentin omalla pääomalla.

Eläkeyhtiöille välimalli voisi olla kiinnostava vain, jos valtion tuki olisi esimerkiksi 1 prosentti hankintahinnasta vuodessa tai käynnistysavustus, joka olisi 10 prosenttia hankintahinnasta. Tämä tuki siirrettäisiin asukkaille alentamalla vastaavasti vuokria alueen markkinavuokrasta.

Omistajaa koskevasta yleishyödyllisyysvaatimuksesta luopuminen

Mielestämme rajoituksista voidaan luopua. Tärkeää kuitenkin olisi, että niin sanotut spekulatiiviset tai muita etuja hankkeista tai niiden hallinnosta hakevat tahot eivät saisi pääosaa rajatuista tukirahoista ja tonteista. Toimijoiden pitkäaikaisuus ja aiemman toiminnan luotettavuus tulisi huomioida tukia myönnettäessä.

Vuokrien määräytymisen periaatteet

Valvonnan ja seurannan määrä tulee pitää mahdollisimman vähäisenä ja yksinkertaisena, jotta saatava hyöty ei valu lisääntyneen byrokratian kustannuksina pois. Eläkeyhtiöille sopiva malli olisi vuokran asettaminen rajoitusajan alussa ja sen sitominen elinkustannusindeksiin. Annettu tuki otettaisiin huomioon vuokranalennuksena suhteessa uudiskohteesta saatavaan markkinavuokraan.

Koska omistajan tuotto on myös sidoksissa hankintahintaan, täytyisi Aran valvoa kohteiden laatutasoa objektiivisesti, ja vaatimusten kuitenkin oltava toisaalta hyväksyttävällä vuokratasolla realistisia toteuttaa.

Mielestämme kiinteistön kunnossapitoon tulee varautua koko elinkaaren ajan, myös jo alkuvuokrassa.

Lainansaajan yhtiömuoto

Eläkeyhtiöille toimivat mallit ovat keskinäinen kiinteistöyhtiö tai suoraan omistettu kiinteistö. Mikäli jouduttaisiin valvontasyistä käyttämään tavallista kiinteistöyhtiötä, niiden erilainen käsittely konsernissa aiheuttaisi kustannuksia ja operatiivisen riskin lisääntymistä. Tämä on siis mahdollista, mutta olisi varmaankin useimmille esteenä välimallin käyttämiseen.

Vuokrien tasaus

Emme näe vuokrien tasausta tässä yhteydessä tärkeänä, koska eläkeyhtiöillä ei vanhaa korkotuettua kantaa enää ole ja siksi niillä ei myöskään ole tarvetta tasata vuokria.

Asukasvalinta

Vaatimukset asukasvalinnalle ovat toki ymmärrettäviä, jos tuotteelle saadaan tuen kautta kohtuullinen vuokrataso. Pääasiallisena tarkoituksena lienee kuitenkin saada kohtuuhintaisia asuntoja Helsingin seudulla työskenteleville työntekijöille, joiden palkka ei mahdollista asumista vapaarahoitteisissa asunnoissa. Asukasvalinta ei saa johtaa siihen, että normaali työssäkäyvä väestö ei pystyisikään niitä vuokraamaan. Ongelmaksi aiemmissa asukkaan tulorajoitteissa oli suurempien perheasuntojen vuokraaminen asumismenojen noustessa pääkaupunkiseudulla tuesta huolimatta liian suureksi suhteessa perheen tuloihin.

Monipuolinen asukasrakenne on hyvä turvata ja tämän varmistamiseksi asukasvalinnassa tulee huomioida hakijoita kaikista tuloluokista. Lisäksi omistajan omat kriteerit kuten puhtaat luottotiedot tulee säilyttää, samoin omat vuokrasopimuksen ehdot.

Tuoton tuloutus ja omille varoille maksettava korko

Omistajan sijoitus on yleensä kiinteistöyhtiölle annettu laina omien varojen kattamiseksi. Omistajan tuotto on omille varoille perittävä korko, jonka määrä tulee ottaa huomioon jo alkuvuokraa vahvistettaessa. Lausuntopyynnössä esillä ollut 8 prosenttia kautta linjan on toki nykymarkkinassa korkea. Tuoton tason tulisi kuitenkin muodostua sellaiseksi, jotta se houkuttelisi sijoittamaan.

Uuden mallin tavoitteena on lisätä kohtuuhintaista vuokra-asuntotuotantoa ja toisaalta täyttää EU-komission päätöksessä koskien valtiontukia mainitut edellytykset. Koska muista toimijoista poiketen eläkeyhtiö toteuttaa vuokra-asuntokohteet omilla varoillaan eikä voi näin hyödyntää ulkopuolista lainaa oman pääoman tuoton ”vivuttamiseksi”, ei vuokra-asuntotuotannosta nykyisin toteuttamiskustannuksin ole saatavissa ”kohtuullista” suurempaa tuottoa. Nykyisin kasvukeskuksien uudiskohteista markkinavuokrin saatava tuotto sijoitetulle pääomalle on 3,5 – 4,5 prosenttia, jota voi pitää erittäinkin kohtuullisena. Koska tukeen lisäksi liittyy 10 vuoden vuokra- ja luovutusrajoitteet, mitään muita tuoton tuloutuksen rajoituksia eläkeyhtiöille ei tule asettaa.

Yhteishallinto

Lyhyen rajoitusajan ja edellä mainitun vuokranmääräytymismenettelyn johdosta yhteishallintoa ei mielestämme tarvitse järjestää. Asukkaiden vaikutuskäytännöt voidaan järjestää kiinteistön omistajan normaalikäytäntöjen mukaisesti.

Muut näkökohdat

Välimallin rahoitusaika on kymmenen vuotta. Sijoittajalle pitää olla selvää, mitä tämän jälkeen tapahtuu. Odotamme, että korkotuen päättyessä kaikki lainoituksesta johtuvat rajoitteet päättyvät.

Eläkeyhtiöt ovat kiinnostuneita sijoittamaan vähäriskisenä pidettyyn vuokra-asumiseen muita kiinteistösijoituksiaan alhaisemmalla tuotto-odotuksella. Ongelmaksi kasvukeskuksissa on kuitenkin muodostunut liian korkeat toteutuskustannukset suhteessa saataviin vuokriin. Suurimpana syynä kustannusten nopeaan nousuun on ollut riittämätön tonttitarjonta ja sen johdosta kerrosneliömetrihintojen nelinkertaistuminen kahdessakymmenessä vuodessa.

Jos kaupungit myisivät eläkeyhtiöille vuokra-asuntotontteja samoin hinnoin kuin omille yhtiöilleen, voitaisiin tarjontaa huomattavasti lisätä. Vain tarjonnan huomattava lisääminen voi vaikuttaa riittävästi koko asuntomarkkinaan ja asumisen hinnan tulevaan kehitykseen.

Lisäksi valtion ja kuntien tulisi kaikin tavoin edistää julkisen hallintokulttuurin muutosta siten, että kaavoituksen nopeus sekä uudiskohteissa että käyttötarkoitusmuutoksissa edistäisi asuntojen lisärakentamista.