Asumisen tuki- ja verojärjestelmien vaikuttavuus -raportti

Jäsentemme eli yksityisten ja julkisten alojen työeläkevakuuttajien ensisijainen näkökulma on sijoittajan näkökulma. Työeläkevarat tulee sijoittaa tuottavasti ja turvaavasti, eli tuoton ja riskin tulee olla tasapainossa. Varoja ei siis saa sijoittaa asuntoihinkaan tukiluontoisesti, mutta riskiin nähden ”ylituottojen” tavoittelukaan ei ole tarpeen asuntomarkkinoilla.

Asuntomarkkinoiden toimintaan sijoittajan kannalta vaikuttavat luonnollisesti monet tekijät, muiden muassa tuki- ja verosäännökset. Säännökset saattavat vaikuttaa myös välillisesti muiden toimijoiden käyttäytymisvaikutusten kautta.

Sijoittajanäkökulman ohella hyvä työllisyys on työeläkealalle tärkeä maksutulojen ylläpitämiseksi ja ihmisille kertyvien riittävien eläkkeiden saavuttamiseksi.

Lausuntomme pääkohtina toteamme seuraavaa:

• Pidämme raportissa todettuja tukijärjestelmän kriteerejä sekä asuntopoliittisia tavoitteita kannatettavina.
• Esitetyt toimenpiteet ovat pääosin oikeansuuntaisia. Muistutamme kuitenkin, että asuntojen kysynnän ja tarjonnan epätasapainon sekä sitä myötä korkeiden asumiskustannusten tärkeä lähde ovat tonttitarjontaa rajoittavat tai hidastavat tekijät. Kysynnän ja tarjonnan epätasapainoa ei tämän takia voida kestävällä tavalla ratkaista korkotukia kehittämällä.

Työryhmän raportti on hyvä, kattava ja analyyttinen. Liitteissä on katsaukset aihetta koskeviin taloustieteelliseen tutkimukseen, ja tutkimustuloksia on referoitu asianomaisissa kohdissa varsinaisessa raportissa.

Raportissa todetut tukijärjestelmän kriteerit ja asuntopoliittiset yleistavoitteet ovat kannatettavia. Asuntojen kysynnän ja tarjonnan tasapainottaminen erityisesti pääkaupunkiseudulla on tärkeää työllisyyden nostamisen kannalta.

Myös esitetyt toimenpiteet ovat pääosin oikeansuuntaisia. Korkotukilainsäädännöstä ja sen jatkokehittämisestä esitetyt ajatukset poikkeavat kuitenkin näkemyksestämme.

Nykyisen korkotukijärjestelmän toimivuudesta

Järjestelmän toimivuus on heikko vain pääkaupunkiseudulla. Muualla maassa ei vastaavaa ongelmaa ole, jollei sitten suurta omistusasuntojen osuutta pidetä liikkuvuutta vähentävänä ongelmana. Siksi jäljempänä esitetyt huomiot keskittyvät pääkaupunkiseudun tilanteeseen.

Asuntolainan korkovähennysoikeus suosii omistusasumista ja korkotukivuokra-asuntojen tuotanto on jäänyt lähinnä kuntien vastuulle. Tähän ei kuitenkaan ole syynä asuntosijoittajatahojen haluttomuus omistaa vuokra-asuntoja, vaan se, että vallitsevassa omistusasuntojen ylikysyntätilanteessa etenkin pääkaupunkiseudulla tonttien ja rakentamisen hinnat ovat ylittäneet vuokra-asuntojen tuotannon niin sanotun kannattavuustason. Etenkin Helsingissä vuokrat ovat asukkaille jo maksukyvyn ylärajoilla.

Helsingin seudulla onkin erikoista, että valtio takaa kuntien omistaman asuntokannan lainariskiä ja maksaa asumistuen lisäksi lisäasumistukea korkotuen muodossa. Käytännössä kunnat tekisivät saman määrän asuntoja ilman monimutkaista tukijärjestelmääkin, eikä kuntien lainoistaan maksama korkokaan juuri ylittäisi valtion takaaman lainan korkoa. Lisäksi lainat myöntää kuntien pääosin omistama Kuntarahoitus, joka hankkii rahoituksensa arvopaperimarkkinoilta. Valtion takausvastuut kasvavatkin jatkuvasti korkeammalle tasolle ilman, että kunnat tai vuokralaiset saavat siitä käytännössä mitään taloudellista hyötyä. Suoraviivaisempaa ja tehokkaampaa olisi rakennuttaa nämä korkotuetut asunnot suoraan kuntien tai valtion budjetista.

Lisäksi tarjontatuilla ei pääkaupunkiseudulla voida vaikuttaa korkotuetun asuntokannan lisääntymiseen, koska kaupungit myyvät alennushintaisia tontteja vain rajallisen määrän ja nekin lähes kaikki omistamilleen vuokra-asuntoyhtiöille. Näin avokätinenkään tuki ei lisäisi tonttitarjontaa eikä siis tuotantoakaan.

Mikäli näitä alennuksella myytäviä niin sanottuja arahintaisia tontteja olisi saatavilla, sijoittajarakennuttajista esimerkiksi eläkelaitokset rakennuttaisivat huomattavan määrän vuokra-asuntoja ilman korkotukilainsäädäntöäkin.

Tarjontatuet toimivat kuitenkin hyvin vuokra-asuntojen lisäämiseksi tilanteessa, jossa omistusasuntojen kauppa heikkenee (vrt. niin sanottu välimalli). Tällöin myös tonttien ja rakentamisen hinnat joustavat alaspäin.

Korkotukilainsäädännön kehittäminen

Asumisen tuki- ja verotusjärjestelmän kehittäminen on välttämätöntä. Tehtävien muutosten vaikutuksia asumisen kustannuksiin ja ihmisten asumisvalintoihin on jatkossa seurattava ja arvioitava asetettujen tavoitteiden pohjalta säännöllisesti.

Työryhmän suositus, että tuotantotukea kohdennettaisiin vain suurimpiin kasvukeskuksiin, on ajatuksena hyvä. Toisin kuin työryhmä arvioi, kohdistetun tuen määrä ei kuitenkaan lisää kohtuuhintaista vuokra-asuntotarjontaa alueilla vallitsevan alennushintaisten tonttien vähäisyyden vuoksi. Suoraviivainen oletus, että tuki alentaa vuokria selvästi markkinavuokriin nähden, perustuu virheelliseen elinkaarikustannusten tulkintaan ja nykyisen keinotekoisen alhaisen korkotason jatkuvuuteen. Käytännössä kaikkia vuokria voidaan alentaa kestävästi vain kysyntään nähden riittävällä asuntotuotannolla, ei keinotekoisilla kohdetuilla.

Korkotukilainsäädäntö ei enää sovellu yksityisille tahoille eikä sitä ehkä olekaan mahdollista sellaiseksi kehittää. Siksi on erityisen tärkeää kehittää pääkaupunkiseudun maapolitiikkaa ja luoda kunnille kannustimia lisätä asuntotonttien kaavoitusta sekä omistus- että vuokra-asumiseen.

Kommentteja eräisiin esitettyihin toimenpiteisiin sekä muita näkökohtia

Kannatamme erilaisten asumismuotojen tasapuolista kohtelua. Asuntotulon verottamista mahdollisesti harkittaessa on huomioitava Suomessa asumiseen jo sovellettu täysi ja korkea arvonlisävero sekä ajan myötä nousseet kiinteistöverot. Korkovähennysoikeuden vähittäinen poistaminen onkin tässä vaiheessa riittävä toimenpide.

Tarjontatuen tarkempaa rajaamista pienimmille tuloluokille ja erityisryhmille pidämme hyvänä lähtökohtana, jotta tuki kohdistuisi oikein eikä aiheuttaisi syrjäyttämisvaikutusta vapaarahoitteiseen vuokra-asuntotuotantoon.

Samoin pidämme tukien kohdistumisen kannalta esitettyä vuokrasopimusten määräaikaisuutta oikeansuuntaisena toimenpiteenä, vaikka se jonkin verran lisääkin hallinnollista taakkaa.

Kysyntätukien eli asumistuen lisäämistä pidämme tarpeellisena pääkaupunkiseudulla siihen asti, kunnes aktiivisemman maankäyttöpolitiikan ja lisätuotannon kautta saadaan asuntojen tarjonta ja kysyntä paremmin tasapainoon ja vuokrat sen seurauksena kohtuullisemmalle tasolle. Tämä on erityisesti työvoiman liikkuvuuden kannalta tärkeää. Asumistukien vuokria nostava vaikutus pitäisi kuitenkin selvittää.

Kiinteistökaupan varainsiirtoveron laskeminen osakekaupan kanssa samalle tasolle laskee myyntikynnystä ja lisää näin työvoiman liikkuvuutta.

Ensiasunnon ostajalle esitetty varainsiirtoveron periminen tuntuu raskaalta pääkaupunkiseudulla, missä hintataso on ensiasunnon ostajien tulotasoihin nähden korkealla. Juuri käyttöön otettu yhtiölainojen sisällyttäminen varainsiirtoveron pohjaan jo lisäsi tätä kustannusta muille asunnonostajille.

Pullonkaulana kasvukeskuksissa on tontin luovutus. Halukkaita ja kykeneviä rakennuttajia on moninkertaisesti siihen nähden mitä tontteja voidaan luovuttaa. Tonttien luovutusaikataulu on kytköksissä kyseessä olevan asemakaava-alueen infran rakentamisaikatauluun, mikä taas määräytyy kaupungin budjettirajoitteen perusteella.

Tuotantotuki voitaisiin suunnata tonttitarjonnan lisäämiseen rahoittamalla infraa edullisella lainalla. Tontin luovutusehtoihin kirjattavasta toteutusvelvollisuudesta ja velvollisuuden laiminlyönnistä seuraavasta sanktiosta on pidettävä nykyistä paremmin kiinni. Infrarakentamiselle kohdennetun korkotuen tulisi olla takaisinperittävissä, jos toteutusvelvollisuuden valvonnasta ei olisi huolehdittu.

Tuotantotukijärjestelmän ulkopuolella työeläkevakuutusyhtiöille on vuonna 2014 säädetty mahdollisuus rakennuttaa asuntoja ulkopuolisella velkarahoituksella enemmistöomistamansa tytäryhtiön ottamalla velalla. Säädös on kuitenkin määräaikainen, ja se tulisi säätää pysyväksi. Toissijaisesti laissa säädettyä ajanjaksoa, jossa velkaa ottavan tytäryhtiön tulee olla perustettu, tulee selvästi pidentää nykyisestä.