Vuokra-asuntojen lyhyt korkotuki

Lausuntomme pääkohtina toteamme seuraavaa:

• Vuokra-asuntotuotannon lisääminen etenkin pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa on tärkeä tavoite. Asuntopula hidastaa talouskasvua ja luo asymmetrioita Suomen kotimarkkinoille työpaikkojen tarjonnan ja kysynnän välillä.
• Ehdotetussa mallissa on laskettu 40 vuoden rajoitusaikaa 20 vuoteen, mikä on hyvä asia. Kuitenkin rajoitusaikoja tulisi harkita laskettavaksi vielä lyhyemmiksi, esimerkiksi 5-10 vuoden pituisiksi ja pohtia keinoja tuottotasojen eron kasvattamiseen korkotuetun ja vapaarahoitteisen välillä. Lyhyemmät rajoitusajat mahdollistaisivat sijoittajalle myös valinnanvapauden sijoituksen jatkokäsittelyn suhteen, jota ajatellen 20 vuoden ajanjakso on pitkä.
• Niin sanottu välimallin korkotuki vuosina 2009-2010 oli onnistunut rakenne muun muassa siksi, että mallissa ei ollut asukasvalinnan ja vuokranmääräytymisen sääntelyä.
• Luonnosesityksen mallissa on paljon yksityiskohtaista sääntelyä, mikä voi tehdä kohteiden teknisen ja hallinnollisen isännöinnin sekä vuokrauksen kalliiksi suhteessa muihin rahoitusmalleihin.
• Esityksessä edellytetään lainansaajan yhtiömuodon olevan kiinteistöosakeyhtiö. Käytännössä sijoittajille voi muodostua esteeksi korkotuen hyödyntäminen, mikäli lainansaaja ei voi olla asunto-osakeyhtiömuotoinen toimija tai keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö. Tuki tulisikin mahdollistaa myös näille yhtiömuodoille.

Esityksen piirteistä yleisesti

Esitetty korkotukilaina sisältää monimutkaista sääntelyä etenkin omakustannusmenojen osalta (esityksen s. 12-14 ja ehdotetun lain 14 – 16 §:t). Kilpailutusvaatimus sekä julkisen hankintalain soveltaminen lisäävät hallinnollista työtä kohteiden omistajalle. Hallinnollista taakkaa lisäävät myös asukasvalinnan yksityiskohtaiset säännöt, vaikkakin asukasvalinnan järjestelmä on sikäli ymmärrettävä, että säännöstön tavoitteena on lisätä asumismahdollisuuksia erityyppisille kotitalouksille. Esitys sisältää myös yksityiskohtaisia raportointivaatimuksia sekä tilikausikohtaisia seurantavelvoitteita kulujen yli- ja alijäämästä. Ylijäämä on myös ehdotetun lain 16 §:n mukaan huomioitava tilikausien vuokrissa jälkilaskelman laadinnan yhteydessä, mikä ei välttämättä sijoittajan kannalta ole hyvä velvoite.

Koska eläkelaitokset tavallisesti käyttävät kolmatta tahoa kiinteistö- ja asunto-osakeyhtiöiden teknisessä ja hallinnollisessa isännöinnissä sekä usein myös vuokrauksessa, laskuttavat nämä palveluntarjoajat palveluistaan. Kun edelleen ehdotettu sääntely on paikoin hyvinkin yksityiskohtaista, on todennäköistä että kohteiden hallinnointi tulee selvästi kalliimmaksi kuin vapaarahoitteisten. Kustannusero näkyisi etenkin pitkällä aikavälillä, kun säännöstö on kunkin kohteen osalta 20 vuotta voimassa. Osaltaan kuluja voi hillitä se seikka, että nykyisiä, 40-vuotisiakin kohteita hallinnoidaan samankaltaisella säännöstöllä.

Tuotontuloutusta koskeva sääntely on yksityiskohtaista, mutta tämä on ymmärrettävää ottaen huomioon intressi estää säännösten kiertäminen tai hyväksikäyttö. Tuloutusprosentin olisi kuitenkin hyvä pysyä nykyisellä, noin 8 prosentin tasolla. Tuloutusprosentin määritys on esityksessä kuvattu muodossa swap + 100 bps/peruskorkopistettä. 8 prosentin tason tulisi kuitenkin olla tavoitteena ja taso olisi mielekkäintä asettaa pysyväksi ja kiinteälle, 8 prosentin tasolle, jotta se on ennakoitavissa myös tulevaisuudessa.

Itse korkotuen kannalta nykyinen korkotaso on ultra-matala, eikä tuen merkitys tästä syystä välttämättä muodostu merkittäväksi tekijäksi investointilaskelmissa. Tällä ei kuitenkaan tarkoiteta sitä, että esitetty korkotuki olisi vääränlainen aloite, mutta että talouden yleiskuvasta johtuen sen vaikutus voi jäädä vähäisemmäksi kuin korkeampien korkojen aikana. Korkorajan laskeminen 3.4 prosentin tasolta 2.2 prosentin tasolle onkin erittäin hyvä piirre esityksessä. Alennetun korkotason olisi kuitenkin hyvä olla pysyvä; mikäli sijoittajat eivät tiedä, nouseeko korko ehkä tulevaisuudessa takaisin 3.4 prosentin tasolle, voi tämä vaikeuttaa investointipäätöksen tekemistä korkotukimuotoisena.

Esityksen suhteen on tärkeä huomioida sekä sosiaali- ja terveysministeriön (”STM”) että valtiovarainministeriön (”VM”) valmistelemat, asunto- ja kiinteistösijoitusta koskevat uudistukset. STM on laatinut määräaikaisen muutosehdotuksen siitä, että työeläkelaitokset voisivat käyttää ulkoisen luotonantajan vierasta pääomaa osana vuokra-asuntosijoituksia. Uudistuksen on ehdotettu tulevan voimaan 1.1.2015 laina-ajat voisivat olla 15-18 vuoden pituisia; esitystä ei tältä osin ole voitu synkronoida käsillä olevaan esitykseen. VM tulee arvioimaan vuoden 2014 ja 2015 aikana etuyhteyslainojen korkorajoitukseen liittyen, tulisiko rajoituksia laajentaa tuloverolain alaisten etuyhteyslainojen korkovähennysoikeuteen. Mikäli rajoitukset laajennettaisiin tuloverolain ja siten kiinteistösijoittamisen puolelle ilman eläkelaitoksia koskevaa poikkeusta, heikentyisivät myös asuntosijoitusten tuotot.

Kiinteistöosakeyhtiön vaatimuksesta tuensaajana

Yksityiskohtaisissa perusteluissa on sivulla 10 pykälän 5 osalta todettu, että ”Lyhyttä korkotukilainaa voisivat saada vain niin sanotut tavalliset kiinteistöosakeyhtiöt, eivät asunto-osakeyhtiöt tai keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt… ”. Lause on kuitenkin asunto-osakeyhtiölain valossa erikoinen. Asunto-osakeyhtiölain 1:2 §:n mukaan ”asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi”. Mikäli korkotukilainan saajan pitäisi olla tavallinen kiinteistöosakeyhtiö, näyttäisi vaatimus sulkevan varsinaiset asunto-osakeyhtiöt lainansaajien piirin ulkopuolelle. Asunto-osakeyhtiölain 1:2 §:n valossa on kuitenkin vaikea sanoa, tulisiko sijoittajan rakennuttamasta talosta, jonka tiloista yli 50 prosenttia on asuinkäytössä, automaattisesti asunto-osakeyhtiö.

Ehdotetun lain 5 §:n teksti määrittelee edelleen korkotukilainan saajan seuraavasti: ”… osakeyhtiö, jonka ainoana toimialana on tässä laissa tarkoitetun vuokra-asuntokohteen rakennuttaminen…”. Siten lakiteksti viittaa siihen, että asuintalo pitää rakentaa rakennukseksi kiinteistöosakeyhtiön taseeseen. Tällöin vuokranantaja olisi kiinteistöosakeyhtiö, eikä hankkeen varsinainen rakennuttaja-/sijoittajataho. Tulisi kuitenkin arvioida, miten asuntojen huoneistoluettelo saadaan kirjattua riittävän luotettavasti, jos tätä ei voida tehdä yhtiöjärjestykseen. Nykyisin yhtiöjärjestys on luotettava selvitys asunto-osakeyhtiön huoneistoista. Lisäksi vuokralainen joutuisi reklamoimaan vuokrasuhteen ongelmissa kiinteistöosakeyhtiötä eikä varsinaista sijoittajaa, joka omistaa itse kiinteistöosakeyhtiön. Kiinteistöosakeyhtiöillä ei tavallisesti ole työntekijöitä tai muuta toimintaa kuin rakennusten hallinnointi.

Mikäli kiinteistöosakeyhtiön vaatimuksessa on ajateltu valvonnan ja raportoinnin yksiselitteisyyttä korkotukilainoja valvovan viranomaisen kannalta, tulisi prosessia kuitenkin harkita muutettavaksi siten, että valvonta ja raportointi voitaisiin suorittaa myös asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden kohdalla. Sijoittajalle on tärkeää, että kirjanpidon ja taloushallinnon kulut ja tulot voidaan kohdistaa huoneistoluettelon mukaan joko asuin- tai muille tiloille, esimerkiksi huolto- ja varastotiloille tai autopaikoille. Nämä kaikki muodostavat kirjanpidon ja taloushallinnon ohjelmistoissa ja raportoinnissa omia kustannuspaikkojaan. Mikäli kuitenkin koko rakennus olisi yksi kustannuspaikka, voisi tämä vaikeuttaa hyvää taloushallintoa sekä sijoituksen seurantaa.

Verotus ei myöskään ole niin neutraalia kiinteistöosakeyhtiön kohdalla kuin asunto-osakeyhtiössä. Mikäli kaikki vuokratulot jäävät kiinteistöosakeyhtiön tasolle, voivat nämä kasautua voittoeräksi tilikaudelta ja muodostaa maksettavaa tuloveroa. Mikäli samanaikaisesti henki-, vahinko- tai eläkevakuutusyhtiö voi sijoittaa vapaarahoitteisiin asuntoihin siten, että vuokratulo virtaa suoraan yhtiölle, on verorasite huomattavasti alhaisempi ja ero korkotukilainaan muodostuu suuremmaksi.

Pääomarakenteista

Esityksessä on todettu omakustannusvuokran/-menojen osalta, että tähän saisi sisällyttää muun muassa lainansaajan oman pääomaehtoisten varojen korkotuoton, mutta ei vieraan pääoman muotoisen rahoituksen korkoja. Aiemmin korkotukimalleissa vieraankin pääoman korkotuotto on voitu sisällyttää omakustannuslaskelmaan. Olisi kuitenkin tärkeätä, että myös pääomalainojen korkomenot hyväksyttäisiin laskelmaan mukaan. Hyväksyttävän korkotason rajaksi pääomalainoissa voitaisiin asettaa esimerkiksi korkotuessa omille varoille muutoin sallitun maksimituoton taso.

Vuokra-asuntotuotannon lisäämisen keinoista

Vuokra-asuntotuotannon lisäämiseksi tulisi etenkin pääkaupunkiseudulla kehittää metropolihallintoa sekä kaavoitus- ja lupamenettelyitä, jotta käsittelyajat nopeutuisivat ja yhdenmukaistuisivat. Tonttitarjonnan lisääminen ja tonttien määrän turvaaminen erilaisissa suhdanteissa edesauttaisivat huomattavasti rakentamisen volyymiä. Sijoittajilla on mielenkiintoa uuden asuntotuotannon rakentamiseen, mutta toistaiseksi tonttipula on nähty laajasti merkittävimpänä jarruna lisärakentamiselle.

Korkotuetun mallin tuottotasoeroa vapaarahoitteiseen tulisi kasvattaa korkotuetun hyväksi, jotta korkotuetusta tuotannosta tulisi houkuttelevampi vaihtoehto. Lisäksi korkotukeen liittyvien ehtojen tulisi olla mahdollisimman yksinkertaiset ja rajoitusten riittävän lyhytaikaisia.