Työeläkevakuutusyhtiöistä annetun lain 5a §:n väliaikainen lisääminen

Uudessa pykälässä muutetaan vieraan toimialan omistusrajoituksia siten, että työeläkeyhtiön tytäryhteisönä oleva asunto-osakeyhtiö voi ottaa luottoa siten, että vieras pääoma ei ylitä 50 prosenttia taseen loppusummasta.

Lausuntomme pääkohtina toteamme seuraavaa:

• Esitys työeläkeyhtiölainsäädännön muuttamisesta siten, että työeläkeyhtiöt voisivat käyttää vierasta pääomaa vuokra-asuntosijoituksissa, on hyvä muutos ja edistää vuokra-asuntojen tuotantoa.
• Esityksessä on kuitenkin ongelmana sen väliaikaisuus sekä vain kolmen vuoden aikajakso, jonka aikana velkamuotoisen asunto-osakeyhtiön voi perustaa. Koska kaavoitus vie useampia vuosia aikaa, eivät toimijat ehdi käynnistää kolmen vuoden ajanjaksolla kuin vain yksittäisiä hankkeita.
• Kaavoituksen lisäksi myös rakentamisen suunnittelu ja kilpailutus vaativat aikaa. Edelleen kaavoituksessa tavanomaiset valitusmenettelyt lisäävät jopa useita vuosia projektien käynnistämisaikaan. Näistä syistä aikajakson tulisi kolmen vuoden sijasta olla mielellään 5-10 vuoden pituinen.
• Kannatamme muutoksen säätämistä väliaikaisen sijasta pysyväksi. Pysyvä mahdollisuus vieraan pääoman käytössä asuntosijoituksissa ei lisäisi systeemiriskejä taikka muitakaan riskejä suomalaisten eläkelaitosten toiminnassa, etenkin jos vieraan pääoman käyttö on rajattu vain vuokra-asuntomuotoisiin asunto-osakeyhtiöihin. Pysyvä muutos helpottaisi sijoitusjohdon allokaatiosuunnittelua huomioiden pitkän aikavälin sijoittajan vaatimukset.

Vieraan pääoman käsitteestä lakimuutoksessa

Ehdotetun pykälän ensimmäisessä momentissa kuvataan tytäryhtiön vierasta pääomaa seuraavasti: ”… että sen tilinpäätöksen mukaisen vieraan pääoman määrä ei ylitä 50 prosenttia taseen loppusummasta”. On tärkeä havaita, että tässä muodossaan säännös sisältää vain lakimuutoksen mahdollistaman vieraan pääoman määrän, toisin sanoen konsernin ulkopuolisen, vieraan pääoman. Muutoksessa tulisi kuitenkin sallia myös ne vieraan pääoman erät, jotka nykyisin ovat sallittuja vakuutusyhtiölain (521/2008, ”VYL”) 15 luvun mukaan (mm. asuntoyhtiöiden ostovelkojen maksu). Pykälän kohta tulisi siten muotoilla esim. seuraavasti: ”… että sen tilinpäätöksen mukaisen vieraan pääoman määrä ei ylitä 50 prosenttia taseen loppusummassa pois lukien vakuutusyhtiölain (521/2008) 15 luvussa sallitut vieraan pääoman erät”.

Esityksen tavoitteesta ja asunto- sekä kiinteistösijoituksista

Esitys pohjautuu hallituksen rakennepoliittiseen ohjelmaan, jossa muiden tavoitteiden ohella tavoitellaan vuokra-asuntojen määrän lisäystä etenkin pääkaupunkiseudulla. Onkin odotettavissa, että käsillä oleva hallituksen esitys lisää jonkin verran vuokra-asuntotuotantoa. Eläkeyhtiöiden kiinteistösijoitusten kokonaisarvo oli 31.12.2013 noin 12,4 miljardia euroa. Asuntosijoitusten osuus tästä oli noin 12,6 prosenttia, josta lähes koko kanta on vuokra-asuntoja. Omistusasuntotuotantoa ei suorina sijoituksina ole tehty kuin vain muutamissa yksittäistapauksissa.

On oletettavissa, että vuokra-asuntojen kokonaislisäys voisi kolmen vuoden ajalta olla yhteensä 800-1100 asuntoa muutoin toteutuvaan nähden. Tarkkaa arviota on mahdotonta tehdä, koska tyypillisesti asuntoprojektit käynnistetään useampien satojen asuntojen hankkeina tai osana kuntien ja kaupunkien aluerakentamista; toisin sanoen yksittäisiä kaupunginosia suunnitellaan kokonaisuuksina ja asuntojen rakentaminen käynnistetään porrastetusti suuremmissa erissä. Näissä hankkeissa työeläkeyhtiötkin tavallisesti käynnistävät useamman sadan asunnon rakennuttamisen kerrallaan osana laajempaa kokonaisuutta.

Esitetty aika asunto-osakeyhtiöiden perustamiselle

Esityksessä on kolmen vuoden periodi 1.1.2015-31.12.2017 asunto-osakeyhtiön perustamiselle. Ennen tai jälkeen kyseessä olevan ajankohdan perustetun asunto-osakeyhtiön taseessa ei voida käyttää velkamuotoista pääomaa. Kolmen vuoden aikaikkuna on kuitenkin valitettavan lyhyt ajanjakso kiinteistökehittämistä ajatellen. Kunnallisessa maankäyttöhallinnossa kaavoittaminen vie tavallisesti useita vuosia aikaa ja mikäli vireillä olevasta kaavamuutoksesta valitetaan, pitkittyvät prosessit entisestään.

Kaavoitus ja maankäyttö ovat asiallisesti eri ministeriön toimialaa kuin STM:n, eikä STM voi muuttaa näitä alueita koskevaa lainsäädäntöä. Kaavoituksen hitauteen ja tonttitarjontaan liittyvät seikat halutaan kuitenkin tässä tuoda esiin. Huomioiden kaikki edellä mainitut käytännön seikat olisi tarkoituksenmukaisin aikaikkuna asunto-osakeyhtiöiden perustamiselle ja vieraan pääoman käyttömahdollisuudelle vähintään 5-10 vuotta.

Lain voimassaoloajasta

Ehdotuksen mukainen lain voimassaoloaika mahdollistaa sijoittajalle efektiivisesti 15-18 vuoden laina-ajat (velkavivutettu asuntoyhtiö on mahdollista perustaa 1.1.2015 ja voimassaolo päättyy 31.12.2032, josta seuraa enimmillään 18 vuoden ja lyhimmillään 15 vuoden laina-aika). On hyvä, että laina-aika on pitkä, koska asuntosijoituksissa tavanomaisesti käytetään pidempiä laina-aikoja kuin liikekiinteistöissä.

Tehokkain ratkaisu lisätä vuokra-asuntotuotantoa olisi kuitenkin se, että esitetystä lakimuutoksesta tehtäisiin pysyvä, eikä väliaikainen. Pysyvä lakimuutos mahdollistaisi asuntoallokaation pysyvän lisäyksen eläkeyhtiöiden sijoitusallokaatiossa ja parantaisi sijoitusten tuottotasoa. On otaksuttavissa, että pysyvä asuntovipu nostaisi asuntojen osuutta kiinteistösijoituksista 13,2 prosentin keskimääräisestä tasosta 15-20 prosentin tasolle toimijakohtaisesti. Vuokra-asuntojen määrän kasvun lisäksi rakentamisen suhdanneherkkyys lievenisi, koska nykyisin rakennusliikkeet vähentävät voimakkaasti asuntotuotantoaan matalasuhdanteissa. Mikäli kuitenkin työeläkevakuuttajille vuokra-asuntosijoittaminen olisi erityisen kannattavaa, tulisivat toimijat myös matalasuhdanteissa panostamaan etenkin kasvukeskuksissa tähän.

Lisäksi huomioiden lähivuosien odotettavissa olevan ultramatalan korkotason (ohjauskorko on euroalueella käytännössä nolla) olisi erittäin hyvä, että eläkevaroille löytyisi uusia, turvaavia ja tuottavia sijoituskohteita. Onkin hyvä, että hallituksen esityksessä on kirjaus lain vaikutusten seurannasta. Seurannassa on erityisesti arvioitava sitä, miten paljon vuokra-asuntotuotanto lisääntyisi, jos muutos säädettäisiin pysyväksi vaihtoehdoksi työeläkeyhtiöiden sijoitustoiminnassa.

Teknisiä huomioita

Esityksessä ei ole mainittu muiden eläkelaitosten erityissääntelyn kohdalla yksityissektorin työeläkevakuuttajista Maatalousyrittäjien eläkelaitosta (Mela) maatalousyrittäjän eläkelain (1280/2006) toimeenpanijana eikä julkisen sektorin työeläkkeiden toimeenpanijaa Kevaa (kunnallinen eläkelaki, 549/2003). Nämä tulisi lisätä selvyyden vuoksi asianomaisiin kohtiin.